+7 (499) 653-60-72 Доб. 448Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 773Санкт-Петербург и область

Метод общей группировки в оценке недвижимости

Методические указания о государственной кадастровой оценке I. Общие положения 1. Настоящие методические указания о государственной кадастровой оценке далее - Указания определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости: Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект. Определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Оценка недвижимости: как узнать сколько стоит квартира?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Определение стоимости недвижимости методом сравнительного анализа продаж (рыночный подход)

Качественная классификация такого рода часто используется в комбинации с количественными методами; 2 метод общей группировки — когда на активном рынке есть много аналогичных продаж с узким разбросом цен, например участки в садоводстве.

Оценщик не производит отдельные корректировки, а сравнивает объект недвижимости в целом, чтобы определить, лучше он или Х5е каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная группировка.

Таким образом, отпадает необходимость отдельно рассматривать каждую черту; 3 метод персональных интервью — применяется для активного рынка и несложных объектов и заключается в беседах со специалистами юристами, районными архитекторами, управляющими и др.

При проведении корректировок следует руководствоваться следующими правилами: Метод анализа парных продаж позволяет рассчитать поправку на основе сравнения цен объектов, имеющих заданное расхождение в характеристиках.

Парной продажей называется продажа двух объектов, сходных по параметрам во всем, кроме одной характеристики, на которую необходимо рассчитать корректировку.

Сравнение цен позволяет рассчитать величину корректировки и применять ее для других объектов конкретного сегмента рынка. Относительный сравнительный анализ заключается в разделении всех объектов сравнения на две группы.

К первой группе относят объекты, превосходящие по своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе относят объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки.

Таким образом, выделяется ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки. Метод применяется в условиях, когда невозможно произвести анализ парного набора данных.

Как следует из определения, метод применяется для сравнения только характеристик объектов, корректировки по первой группе элементов сравнения уже должны быть проведены. Таким образом, чтобы оценить объект, необходимо сравнить его качественные характеристики и характеристики аналогов.

Для этого необходимо оценить качественные характеристики объектов. Оценка качества объектов представляет собой процесс измерения приписывания качественным характеристикам объекта чисел в соответствии с определенными правилами , который можно определить как процедуру сравнения характеристик по выбранным показателям признакам.

В это определение включены три понятия — характеристика, показатель и процедура сравнения. Если уровни фактора можно выразить количественно в рублях, долларах, процентах, квадратных метрах и т. Примером количественного фактора может служить такая характеристика недвижимости, как площадь объекта, а качественным — его состояние.

Конечно, состояние здания можно выразить в проценте износа по данным технической инвентаризации, но целый ряд объектов, например земельные участки, с точки зрения оценки не изнашиваются, однако могут весьма отличаться качеством по форме, возможности доступа и т.

Факторы также можно условно разделить на дискретные и непрерывные. Под дискретными понимаются факторы с определенным чаще всего небольшим числом уровней.

Факторы, уровни которых образуют непрерывное множество, называются непрерывными. Площадь объекта в этой градации выглядит как непрерывный фактор. К дискретным факторам можно отнести наличие балкона в квартире нет, один, два. Все это приводит к выделению неких общих принципов, универсальных шкал, по которым можно классифицировать уровни факторов.

Наиболее употребительные в практике измерений следующие виды шкал: Номинальные шкалы используются для описания принадлежности объектов к определенным классам.

Всем объектам одного класса присваивается одно и то же число. Факторы в этом случае формализуются в виде бинарных оценок двух уровней: Такую шкалу еще называют бинарной.

Порядковые шкалы позволяют установить равноценность и доминирование. Числа коды позволяют только определять порядок следования объектов и не дают возможности сказать, на сколько или сколько раз один объект предпочтительнее другого.

Простейший пример кодирования по такой шкале: Интервальные шкалы позволяют отражать величину различия между свойствами объектов. Простейший пример — измерение износа здания в процентах. Основным свойством такой шкалы является равенство интервалов.

Интервальная шкала может иметь произвольные точки отсчета и масштаб. Шкала отношений — частный случай шкалы интервалов, когда за точку отсчета принимается 0. При таком кодировании отношение любых двух точек шкалы не зависит от единицы измерения.

К менее употребимым шкалам относятся такие разновидности шкалы интервалов, как шкала разностей единичный масштаб и абсолютная шкала нулевая точка отсчета и единичный масштаб. Необходимо отметить, что в результате того или иного оценивания возникает необходимость качественного и количественного сравнивания факторов между собой.

Несоизмеримость факторов между собой объясняется, как правило, не только и не столько различными единицами измерения, но и тем, что каждый фактор, выражая определенное свойство, одновременно является оценкой отношения экспертов к этому свойству.

Если необходимо принять решение с учетом многих факторов, то все их многообразие, как правило, приводит к однозначной комплексной оценке, причем наиболее распространенной и удобной является денежная оценка. Довольно часто в оценочной практике применяют анализ данных рыночной статистики.

Чаще всего используется корреляционно-регрессионный анализ. При его применении можно получить неплохие результаты при наличии хорошей базы данных. В то же время эффективность метода в значительной степени связана с количеством элементов сравнения: Основу экспертного метода составляет субъективное решение оценщика о том, как в процентном отношении влияет анализируемый параметр на цену.

Последовательность, в которой вносятся поправки к сопоставимым объектам, определяется на основе анализа рыночной информации о сделках. Следует сделать одно важное замечание.

Определение рыночной стоимости одним из своих условий предполагает наличие открытого и конкурентного рынка. Поскольку рынок недвижимости в российской действительности таковым не является, а информационный рынок для некоторых сегментов рынка недвижимости является не только непрозрачным, но и вовсе закрытым, оценщик вынужден использовать не только информацию по сделкам, но и данные о ценах предложений к продаже.

Однако цены продаж и цены предложений, как это известно, из ценообразования, отличаются компонентой на уторговывание, торговой наценкой, наценке посредника и пр. Часто совокупная величина этих надбавок известна в процентах к цене продажи из анализа рынка и ее знают риелторы , или оценщик ее может отследить по изменению данных листинга.

Поэтому следует учесть эту разницу до проведения всех последующих корректировок, поскольку для проведения корректировок все ценовые характеристики должны иметь однородную структуру. Отнесение этой процедуры к поправкам на условия продажи или на рыночные условия методологически неверно, поскольку она не выражает ни особенности мотивации сделки, ни изменение рыночных условий во времени, которые определяют эти поправки.

Последовательные корректировки Корректировка на передаваемые права. Качество прав для объектов-аналогов и объекта оценки связывается со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению стоимости обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности.

Обременение объекта-аналога или объекта оценки договором аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, могут привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемого объекта в сравнении с рыночным уровнем.

Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог не обременен таким договором аренды, а объект оценки сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в сторону уменьшения.

Права владения и пользования объектом-аналогом или объектом оценки могут ограничиваться частным или публичным сервитутом, а также иными обременениями. Любое из указанных ограничений может привести к уменьшению стоимости объекта.

Следовательно, если обременение касается объекта-аналога, то цена последнего корректируется в сторону увеличения. Напротив, если ограничиваются возможности использования объекта оценки, то цена объекта-аналога уменьшается на величину поправки.

Отличие качества права на земельный участок в составе объекта-аналога или объекта оценки проявляется в случаях, когда: В этом случае поправка может оцениваться путем капитализации изменений платежей за пользование землей.

Другие случаи осложнений или запретов можно учесть только на основании сравнительного анализа сделок и экспертных оценок вклада конкретных особенностей обременения. Проведение корректировки по составу прав собственности — достаточно сложная проблема вследствие недостаточности; а порой и недоступности необходимой правовой информации, определяющей юрисдикцию конкретного объекта недвижимости.

Поэтому в отечественной практике при применении сравнительного подхода оценщики, как правило, подбирают ряд сравниваемых объектов недвижимости, идентичных по правам собственности.

Корректировка на условия финансирования. Нормальные условия финансирования — это когда финансирует сделку только одна сторона — покупатель. Для современной России на рынке жилой недвижимости характерна оплата сделки наличными. При анализе условий финансирования рассматриваются субъективные договорные условия расчетов по сделке, состоявшейся для объекта-аналога и планируемой для объекта оценки.

При этом возможны следующие варианты: Продавец кредитует покупателя по части платежа за покупку с условиями, отличающимися от условий на рынке капитала процент по кредиту ниже рыночного , или предоставляет ему беспроцентную отсрочку платежей.

Платеж по сделке с объектом-аналогом полностью или частично осуществляется не деньгами, а эквивалентом денежных средств уменьшается сумма наличных денег, участвующих в сделке , в том числе путем передачи пакета ценных бумаг, включая закладные; передачи материальных ресурсов.

В этом случае осуществляется оценка рыночной стоимости упомянутого платежного средства, и именно сумма, соответствующая этой стоимости а не сумма, указанная в договоре купли-продажи недвижимости , считается ценой или соответствующей частью цены сделки.

Платеж в рассрочку по частям также представляет собой вариант льготирования продавцом покупателя. Расчет поправки на финансирование может выполняться различными способами. Один из них — использование процедуры дисконтирования.

Этот способ используется, как правило, когда продавец финансирует ипотечный кредит с процентной ставкой ниже рыночной. Дисконтирование денежных потоков для расчета поправок на финансирование может также учитывать возможность оплаты шаровым платежом.

Корректировка на условия продажи. Корректировка на условия продажи выражает мотивацию участников сделки. В нормальной рыночной ситуации она должна быть типичная: Группа факторов, именуемая условиями продажи, включает субъективные условия договора сделки, внешние по отношению к объекту и рассматриваемые в случае их отличия от условий, предусмотренных определением оцениваемого вида стоимости.

Финансовое давление обстоятельств, связанных с банкротством или реализацией обязательств, приводит к вынужденному ускорению совершения сделки, то есть время экспозиции объекта на рынке заведомо уменьшено по сравнению с рыночным маркетинговым периодом.

В этом случае продажа совершается срочно за счет снижения цены. Учет влияния финансового давления на сделку родственных связей, партнерских и других отношений оказывается возможным лишь на уровне экспертных оценок, опирающихся на анализ реальной ситуации. Чаще всего такие оценки сделать затруднительно, и сделки с объектами-аналогами, обремененными такого, типа давлением, из рассмотрения исключаются.

Учет влияния на цены сделок нерыночных соотношений между арендной платой и ценой сделки необходим в случаях, когда покупатель и продавец связаны между собой отношениями купли-продажи и аренды одновременно.

Распространенной является ситуация, когда покупатель дает разрешение продавцу арендовать продаваемые помещения полностью или частично в течение длительного времени после продажи. Для снижения налоговых платежей стороны договариваются об одновременном снижении против рыночных цен цены купли-продажи и контрактных арендных ставок.

Корректировку цены сделки объекта-аналога можно выполнить исходя из условия, что продавец кредитует покупателя. К этим элементам сравнения относится также случай продажи объекта-аналога арендодателем арендатору на условиях, предусмотренных опционом, условия которого не соответствующий рыночным условиям на дату продажи.

Наличие или перспектива получения правительственной или иной субсидии для развития инфраструктуры или возможность льготного кредитования развития объекта могут дополнительно стимулировать покупателей, обеспечивая превышение цены сделки над рыночной обоснованной величиной.

Величина поправки может быть оценена исходя из предположения, что субсидии уменьшат в будущем вклад покупателя в развитие инфраструктуры на эту величину.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сопутствующие ремонтно-строительные и восстановительные работы. Подход прямого сравнительного анализа продаж - это метод оценки рыночной стоимости собственности на основе данных о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке, затем вносятся поправки на возможные отличия между оцениваемым и сопоставимым объектами.

Термины и определения При проведении работ по государственной кадастровой оценке используются следующие основные термины и определения: Государственная кадастровая оценка — совокупность установленных ч.

Общие положения 1. Настоящие методические указания о государственной кадастровой оценке далее - Указания определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости: Определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки. Применение методов массовой оценки предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики.

Методика оценки недвижимости

Об оценочной деятельности: ФЗ РФ от 29 июля г. Законодательства Рос. Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С. Интерреклама, Грязнова А. Оценка недвижимости: Учебник — М.:

Регрессионный анализ при оценке объекта недвижимости

Метод сделок в оценке недвижимости Затратный подход к оценке недвижимости В случае применения данного метода при получении расчетных норм возвратности возможно использовать три методики, названных в честь ученых экономистов, разработавших их: Использование метода Ринга оправдано при существовании вероятности возвращения вложенной суммы равными долями на протяжении срока существования объекта. Нормой возвратности капитала будет фиксированная часть первоначально инвестированных средств, предполагаемая к отчислению в фонд возмещения; метод Инвуда.

Если вас интересует оценка стоимости недвижимости, как услуга - перейдите, пожалуйста, на страницу оценка стоимости недвижимости.

Схема расчета модифицированной ставки доходности. Поправки данного вида могут быть использованы на активном рынке, где совершается достаточное количество продаж с тем, чтобы определить рыночный разброс цен. Применение общей группировки для корректировки стоимости возможно при наличии относительно однородных объектов. На практике даже отобранные для сравнения объекты недвижимости могут иметь значительные различия например, оцениваемая собственность — жилой дом без балконов и лоджий, а сопоставимый объект — такой же дом, но в нем все квартиры, начиная с третьего этажа, имеют балконы.

Метод сделок в оценке недвижимости

Рассмотрены современные подходы и методы оценки объектов недвижимости, особенности процесса управления недвижимостью в условиях современного российского рынка. Учебное пособие подготовлено на кафедре менеджмента Томского политехнического университета и предназначено для студентов ИДО ТПУ, обучающихся по специальностям "Экономика и управление на предприятии" и "Менеджмент организации". Приведенный ниже текст получен путем автоматического извлечения из оригинального PDF-документа и предназначен для предварительного просмотра. Изображения картинки, формулы, графики отсутствуют.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как легко заработать на оценке недвижимости и других услугах.

Экономический износ п. З 43 Полученный результат может быть существенно искажен, если физический и функциональный износы определены неточно. Затратный подход применяется в следующей последовательности. Расчет стоимости земельного участка как вакантного при условии его лучшего и наиболее эффективного использования. Расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений без учета износа.

Сравнительный (рыночный) подход

Статьи и публикации Оценка недвижимого имущества. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Принцип спроса и предложения. Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами: Этап 1 Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляется объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на доход недвижимости» выделяют метод общей группировки. Общая.

Общие положения 1. Настоящий документ содержит требования к оценке недвижимого имущества паевых инвестиционных фондов далее по тексту - ПИФы профессиональными оценщиками, имеющими лицензию Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг далее - ФКЦБ России на право проведения таковой оценки. Соблюдение настоящих требований является обязательным для всех лицензированных оценщиков. При оценке объекта недвижимости оценщик должен придерживаться следующих основных требований:

Метод прямого сравнительного анализа продаж

Качественная классификация такого рода часто используется в комбинации с количественными методами; 2 метод общей группировки — когда на активном рынке есть много аналогичных продаж с узким разбросом цен, например участки в садоводстве. Оценщик не производит отдельные корректировки, а сравнивает объект недвижимости в целом, чтобы определить, лучше он или Х5е каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная группировка.

Назначение оценки и основные понятия

.

.

.

Определение стоимости недвижимости методом сравнительного анализа продаж (рыночный подход)

.

.

Комментарии 15
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. derspersdere

    Денееег хотят ещё сверху или реально продали машину уже, скоты.